西部網(wǎng)訊（記者 秦振）“占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放汽車(chē)的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)?！?1月24日，陜西省十二屆人大常委會(huì)第三十次會(huì)議上批準(zhǔn)通過(guò)了最新修訂的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）。
其中，《條例》在住宅改變房屋用途、公共道路使用、公共場(chǎng)所收益等問(wèn)題上都做出了明確要求，該《條例》將于2017年1月1日起施行。
住宅改變房屋用途 需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意
在日常生活中，我們經(jīng)常會(huì)遇到小區(qū)內(nèi)的房屋被用于托管班、私房菜、棋牌室等經(jīng)營(yíng)性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所，根據(jù)最新的《條例》，此舉必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
在上位法中，對(duì)將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的界定是在遵守法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，而且在特定物業(yè)中不得開(kāi)辦產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項(xiàng)目。
而對(duì)于能否將住宅用于經(jīng)營(yíng)小飯桌、托管班、老年餐桌或是開(kāi)展其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒(méi)有提出明確要求。業(yè)主可以在管理規(guī)約中進(jìn)行約定或者通過(guò)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意這一環(huán)節(jié)予以限定。
對(duì)此，條例明確業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)載明的用途，或者規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途，使用物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。
共有道路或場(chǎng)地上設(shè)停車(chē)位 首先業(yè)主得同意
該《條例》規(guī)定，占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)或者出租。業(yè)主共有用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定。
占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放汽車(chē)的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。
對(duì)于業(yè)主關(guān)心的上述規(guī)定，首先要認(rèn)定何為共有道路、場(chǎng)地，根據(jù)《物權(quán)法》73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。這些區(qū)域范圍內(nèi)是否可以停車(chē)，停車(chē)如何收費(fèi)，均應(yīng)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)決定。
實(shí)際生活中很多小區(qū)前期規(guī)劃的停車(chē)位不夠用，如果想用共有道路或場(chǎng)地增設(shè)停車(chē)位，需經(jīng)業(yè)主的同意。
利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng) 業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金
現(xiàn)實(shí)中，小區(qū)內(nèi)利用電梯間、公共場(chǎng)地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的行為十分普遍，但公共收益收支主體不明確、收支情況不透明，很多業(yè)主并未享受到公共收益。
對(duì)此，條例明確利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、車(chē)位車(chē)庫(kù)和進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
物業(yè)保修金與住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金有什么不同？條例規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照國(guó)務(wù)院及其建設(shè)行政主管部門(mén)的規(guī)定對(duì)物業(yè)保修期內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量承擔(dān)保修義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門(mén)設(shè)立的保修金專(zhuān)門(mén)賬戶交存物業(yè)保修金。
而住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是指用于物業(yè)保修期限屆滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金足額存入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。否則，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期移交；逾期未移交的，處所收金額百分之一以上百分之五以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
（責(zé)任編輯 王順利）
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